Crédito habitação jovem
Como vai funcionar a garantia do Estado
Os jovens até aos 35 anos vão poder recorrer a garantia do Estado para obter um financiamento de 100% no crédito à habitação na compra da primeira casa. Mas só o conseguirão junto dos bancos aderentes. Saiba quais as condições para aceder a esta garantia estatal e como vai funcionar.
Quem pode beneficiar da garantia do Estado para compra de casa?
Podem aceder à garantia do Estado os jovens que reúnem as seguintes condições:
idade até aos 35 anos (inclusive);
domicílio fiscal em Portugal;
não sejam proprietários de outras habitações;
tenham rendimentos coletáveis anuais inferiores a 80 000 euros (o que corresponde ao 8.º escalão do IRS);
não tenham dívidas ao Fisco nem à Segurança Social;
que estejam a adquirir a primeira habitação própria e permanente.
Que casas estão abrangidas pela garantia do Estado?
Apenas a compra de casas com preço até 450 000 euros pode estar abrangida pela garantia pública. A garantia do Estado só se aplica a contratos de crédito para aquisição de habitação e não abrange crédito para construção de casas.
A garantia do Estado vai estar disponível em todos os bancos?
Não. Os bancos têm até ao final de outubro para aderirem ao programa e não são obrigados a fazê-lo. Se aderirem, dispõem de 60 dias para implementar todo o processo. Só depois estarão em condições de disponibilizar crédito à habitação com garantia do Estado.
Qual o prazo para pedir a garantia do Estado?
Só podem beneficiar de garantia do Estado os contratos de crédito à habitação celebrados até 31 de dezembro de 2026 por jovens que reúnam todos os requisitos de acesso
Os jovens podem comprar casa sem dar uma entrada?
Sim, desde que o crédito seja contratado num banco aderente ao protocolo de garantia pública. Nestes casos, o Estado concede uma garantia até ao limite de 15% do capital em dívida inicialmente contratado, ou seja, o Estado assume o papel de fiador e responsabiliza-se solidariamente, perante o banco, por 15% do montante emprestado. No entanto, isto não significa que o Estado paga 15% do imóvel. Apenas significa que o jovem pode pedir mais dinheiro emprestado. O Estado apenas assume a responsabilidade por uma parte do risco. O jovem terá sempre de reunir as condições necessárias para pagar a totalidade do valor do imóvel para o qual está a pedir o empréstimo.
Os bancos são obrigados a financiar as casas a 100% a quem tem garantia do Estado?
Os bancos aderentes ao protocolo de garantia pública podem financiar a 100% desde que o jovem demonstre ter capacidade financeira para suportar o empréstimo. A aprovação do crédito à habitação deverá seguir as mesmas regras aplicadas a qualquer outro contrato de crédito à habitação. Isto significa que o banco deverá analisar a taxa de esforço do proponente, que se agrava à medida que o jovem pede mais dinheiro emprestado.
O banco pode cobrar comissão pelo acesso à garantia do Estado?
Não. A garantia do Estado está isenta do pagamento da comissão de garantia.
Quanto tempo dura a garantia do Estado?
A garantia do Estado vigora durante dez anos, contados a partir da data de celebração do contrato de crédito à habitação.
O crédito bonificado para pessoas com deficiência pode ter garantia do Estado?
Sim, desde que o contrato de crédito à habitação bonificado se destine à compra de uma primeira habitação própria e permanente por parte de um ou mais jovens que cumpram os requisitos de acesso à garantia pública.
A garantia do Estado é perdida se o crédito for transferido para outro banco?
Não. Quem beneficia de garantia do Estado pode mantê-la em caso de transferência de crédito, desde que o banco para onde vai transferir o empréstimo também tenha aderido ao protocolo de garantia pública.
As casas compradas com garantia do Estado podem ser vendidas?
Sim. Nesse caso, a garantia do Estado caduca com a emissão do distrate da hipoteca.
O que acontece se o jovem deixar de pagar as prestações do crédito à habitação que teve garantia do Estado?
Em caso de incumprimento do pagamento das prestações do crédito à habitação, o Estado assume a responsabilidade de eventuais pagamentos em falta, até ao limite da garantia que concedeu. Cabe, depois, ao banco acionar os mecanismos de recuperação de crédito. Todos os valores recuperados pelo banco serão prioritariamente entregues ao Estado, até ao limite do que o Estado pagou.
A garantia do Estado pode ser acumulável com a isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos?
Sim, a isenção de IMT e de Imposto de Selo é acumulável com a isenção de emolumentos e com a garantia do Estado para a compra da primeira habitação própria e permanente por jovens que reúnam todos os requisitos de acesso aos vários benefícios.
Os jovens até 35 anos podem ter isenção de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente. Saiba quem pode aceder ao benefício e como calcular o valor da isenção.
Que jovens estão abrangidos pela isenção de IMT e de Imposto do Selo?
A isenção de IMT e de Imposto do Selo aplica-se a jovens até aos 35 anos, inclusive, à data da escritura da compra da habitação e que, no ano da aquisição, não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS, mesmo que até à compra de casa ainda residam com os pais. Também não podem ser proprietários, nem ter sido proprietários de qualquer habitação, à data da compra da casa ou em qualquer momento nos três anos anteriores.
Esta medida aplica-se a todos os jovens que reúnam os requisitos, independentemente da sua nacionalidade.
Que casas estão abrangidas pela isenção de IMT e de Imposto do Selo?
A isenção total de IMT e de Imposto do Selo é atribuída apenas a imóveis até 324 058 euros. Apenas as casas adquiridas para primeira habitação própria e permanente de jovens até 35 anos podem ser abrangidas pela isenção de IMT e de Imposto do Selo.
Ainda que o jovem já tenha sido, em algum momento da sua vida, proprietário de algum imóvel, só terá direito a este benefício se já tiver deixado de ser proprietário há mais de três anos.
Também ficam excluídas do apoio as casas compradas que não sejam, afinal, usadas como habitação própria e permanente.
Se a casa for adquirida por um valor superior a 324 000 euros, os jovens perdem o direito à isenção de IMT e Imposto do Selo?
Não. Desde que a casa seja comprada por um valor igual ou inferior a 648 022 euros, mantém-se o direito à isenção integral, mas apenas na parte que não excede 324 058 euros. A isenção é parcial entre 324 058 e 648 022 euros.
Por exemplo, a uma casa adquirida por 400 mil euros corresponde, até 1 de Dezembro, um valor de 22 009,86 euros a pagar, a título de IMT e Imposto do Selo. Presumindo-se que a compra é feita por um casal em partes iguais, cada um deles teria 11 004,93 euros a pagar. No entanto, o elemento mais jovem do casal, com idade até 35 anos, e desde que cumpra os requisitos de acesso ao apoio, beneficia da isenção de 7342,90 euros, o máximo a que teria direito se a casa custasse 324 058 euros. Ou seja, a este jovem cabe ainda pagar os restantes 3662,03 euros da sua parcela de impostos.
Neste exemplo, o casal acabará por pagar 14 666,96 euros de IMT e Imposto do Selo, em vez dos 22 009,86 euros que pagaria até 1 de agosto, antes de a medida ter entrado em vigor.
Já para casas adquiridas por valor superior a 633 453 euros, não há qualquer isenção de IMT e Imposto do Selo.
Se a casa for comprada por um casal em que apenas um dos elementos tem idade até 35 anos, perde-se o direito à isenção de IMT e Imposto do Selo?
Não. A isenção mantém-se, mas apenas se aplica a metade do valor que teria de ser pago, pois a verificação dos pressupostos para a isenção é feita individualmente em relação a cada elemento do casal, em partes iguais.
Por exemplo, uma casa adquirida por 200 mil euros teria 5577,58 euros a pagar de IMT e Imposto do Selo. Como o elemento mais jovem do casal beneficia do apoio, fica isento do pagamento da sua metade deste valor (2788,79 euros). Já o outro elemento do casal tem de pagar os restantes 2788,79 euros.
Tome nota: o cálculo do IMT e do Imposto do Selo continua a ser feito pelo valor total da casa. A isenção é aplicada sobre o valor dos impostos que teriam de ser pagos.
Se a casa for comprada por um casal e apenas para um deles for a primeira habitação própria e permanente, perde-se o direito à isenção de IMT e Imposto do Selo?
Não, desde que seja primeira habitação própria e permanente para o elemento do casal que tiver até 35 anos à data da escritura e reunir todos os restantes requisitos. Nesse caso, este elemento do casal goza de isenção sobre a sua metade dos impostos a pagar. Já o outro elemento do casal não beneficia de qualquer isenção de imposto.
Se o jovem tiver uma casa herdada ou doada perde o direito à isenção de IMT e Imposto do Selo?
Sim, perde. Para beneficiar desta medida, o jovem não pode, em algum momento dos três anos que antecedem a compra da casa, ter sido proprietário de outras habitações, ainda que estas tenham sido recebidas por herança ou doação.
O mesmo sucede se o jovem for comproprietário de um imóvel em algum momento dos últimos três anos.
Os jovens que ainda constam como dependentes no IRS do agregado familiar podem beneficiar da isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente?
Não. A isenção apenas se aplica a jovens que já sejam sujeitos passivos de IRS no ano de aquisição da casa, ou seja, que nesse ano já não sejam enquadrados como dependentes, mesmo que até aí ainda vivam em casa dos pais.
Há limites nos rendimentos anuais dos jovens para aceder à isenção de IMT e Imposto do Selo?
Não. Se o jovem reunir todos os requisitos para aceder à isenção de IMT e Imposto do Selo, pode fazê-lo, independentemente do seu rendimento.
A isenção de IMT e de Imposto do Selo também se aplica a casas em construção?
Não. A isenção apenas só se aplica à compra de casas já construídas, mas é válida para moradias (prédio urbano) e para apartamentos (fração autónoma de prédio urbano).
A isenção de Imposto do Selo também se aplica ao contrato de crédito à habitação?
Não. A isenção de IMT e Imposto do Selo anunciada pelo Governo incide apenas sobra a compra da casa. Caso essa aquisição seja feita com recurso a crédito, o contrato de financiamento continua a estar sujeito a Imposto do Selo.
Se a casa deixar de ser habitação própria e permanente, pode ser preciso devolver dinheiro ao Estado?
Em alguns casos, sim. Pode ocorrer a caducidade da isenção. Para além dos casos que já estavam anteriormente previstos na lei, quem beneficia da isenção ou redução de IMT e imposto do selo tem de manter a casa como habitação própria e permanente durante os seis anos seguintes, contados a partir da data de aquisição do imóvel. No entanto, estão previstas algumas exceções que permitem que a casa deixe de ser habitação própria e permanente sem haver lugar a penalização:
quando a casa é vendida (sendo que uma eventual compra seguinte de outra casa já não beneficia de qualquer apoio);
quando há alteração do agregado familiar por motivo de casamento, divórcio, união de facto ou nascimento de novos dependentes, e desde que a casa continue a destinar-se a habitação;
quando há alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km da casa, e desde que esta continue a destinar-se a habitação.
Se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição também fica excluído do benefício. O mesmo pode acontecer se o jovem voltar, entretanto, a ser considerado dependente para efeitos de IRS, no prazo de seis anos a contar da aquisição da habitação própria e permanente.
Note-se ainda que a obrigatoriedade de manter a casa como habitação própria e permamente durante seis anos já se aplicava, anteriormente, a todos os contribuintes que compravam uma habitação com essa finalidade. Uma vez que existe uma tabela de imposto para habitações próprias e permanentes e outra para habitações secundárias, todos os contribuintes que paguem IMT ao abrigo das taxas para habitações próprias e permanentes ficam obrigados a manter o imóvel com essa finalidade nos seis anos seguintes, sob pena de lhe ser recalculado o imposto com base nas taxas para habitações secundárias, que são mais penalizadoras.
O que têm de fazer os jovens para beneficiar da isenção de IMT e de Imposto do Selo?
A aplicação da isenção é automática. Tendo em conta que o apuramento do valor de imposto a pagar e a verificação dos pressupostos para isenção são efetuados individualmente em relação a cada comprador em partes iguais, cabe a cada comprador apresentar a decaração de IMT extraída do portal das Finanças.
Para os compradores com isenção, a guia de pagamento sairá a zeros, pois o portal das Finanças dispõe da todas as informações necessárias para verificar se estão cumpridos os requisitos de isenção. Para os restantes, a guia será emitida com o respetivo valor a pagar.
Há outros benefícios para jovens na compra da primeira casa?
Sim. Os jovens que beneficiam de isenção de IMT e Impostos do Selo também têm direito a isenção nos custos com o registo da casa.
